Wanneer is een huurovereenkomst juridisch bindend in Nederland?

In Nederland speelt het juridische concept van wilsovereenstemming een cruciale rol in het huurrecht. Het bepaalt wanneer een huurovereenkomst juridisch bindend is in Nederland, zelfs zonder handtekening. Dit artikel legt uit hoe wilsovereenstemming werkt in huurcontracten en vergelijkt dit met koopcontracten.

We hebben de juridische asprecten in deze blog voorgelegd aan Roos de Grave, huurrechtadvocaat bij Köster Lawyers.

Wat is wilsovereenstemming in een huurcontract?

Wilsovereenstemming betekent dat beide partijen (huurder en verhuurder) het eens zijn over de essentiële elementen van een huurovereenkomst. Volgens artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en aanvaarding, en dit kan in elke vorm gebeuren: schriftelijk, mondeling of zelfs via WhatsApp of e-mail. Een huurovereenkomst is dan ook al snel juridisch bindend in Nederland.

“Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Een aanbod kan in elke vorm worden gedaan.”
Artikel 6:217 BW

Bij huurovereenkomsten zijn de essentiële elementen:

Het object dat wordt verhuurd (welk huis of appartement),
De huurprijs, en
De duur van de huur (of in ieder geval het begrip dat het om huur gaat).

Als een potentiële huurder zegt: “Ik wil deze woning huren voor €1.200 per maand,” en de verhuurder expliciet antwoordt: “Ik accepteer uw aanbod,” dan kan er al een huurovereenkomst zijn die juridisch bindend is, zelfs als er nog niets is ondertekend.

Huurrecht advocaat Roos de Grave:

Als je als potentiële huurder nog niet gebonden wilt zijn aan een huurovereenkomst, is het belangrijk dit expliciet duidelijk te maken in al je communicatie.

Voorwaardelijke aanvaarding: nog geen overeenkomst

In de praktijk nemen verhuurders vaak voorwaarden op voordat zij een huurovereenkomst bevestigen. Bijvoorbeeld:

“We hebben pas een bindende overeenkomst zodra het schriftelijke huurcontract door beide partijen is ondertekend,” of
“Onder voorbehoud van goedkeuring” in de advertentie.

In deze gevallen is de aanvaarding voorwaardelijk en bestaat er nog geen bindende overeenkomst.

Communicatie essentieel

De manier waarop partijen communiceren, vooral via informele kanalen, kan doorslaggevend zijn. Bijvoorbeeld:

“Ik accepteer uw aanbod” → dit duidt meestal op een bindende overeenkomst (mits de essentiële elementen duidelijk zijn).
“We gaan verder met het contract” → Als de essentiële elementen van de huurovereenkomst al zijn overeengekomen, kan er juridisch gezien al een contract bestaan.

Dit maakt het essentieel om afspraken duidelijk en expliciet vast te leggen.

Schriftelijke huurovereenkomsten

Volgens artikel 7:201 BW hoeft een huurovereenkomst niet schriftelijk te zijn om geldig te zijn. Mondelinge afspraken of berichten via e-mail of WhatsApp kunnen juridisch bindend zijn, zolang de kernvoorwaarden zijn overeengekomen.

“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt aan de andere partij het gebruik van een zaak te geven, en de andere partij zich verbindt tot een tegenprestatie.”
Artikel 7:201 BW

Toch adviseren wij het om afspraken vanaf het begin schriftelijk vast te leggen omdat hiermee:

Duidelijk bewijs van de overeenkomst bestaat,
Een schriftelijke overeenkomkst helpt om rechten en verplichtingen te definiëren,
Het risico op geschillen vermindert.

Sinds 1 juli 2023 verplicht de Nederlandse wet Wet goed verhuurderschap (Wgv) verhuurders om een schriftelijke huurovereenkomst aan de huurder te verstrekken. Dit betekent dat een huurovereenkomst nog steeds mondeling tot stand kan komen, maar verhuurders zijn verplicht de voorwaarden schriftelijk vast te leggen en een kopie aan de huurder te geven.

Vergelijking met koopcontracten

Op de koopmarkt geldt wilsovereenstemming ook, maar met strengere formele vereisten.

Voor de verkoop van een woning aan een particulier is een schriftelijke overeenkomst verplicht volgens artikel 7:2 BW.

“De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak moet schriftelijk worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.”
Artikel 7:2 BW

Zelfs als koper en verkoper mondeling overeenstemming bereiken over de prijs en voorwaarden, is de verkoop niet juridisch bindend totdat de schriftelijke overeenkomst is ondertekend.

Anders dan bij huurovereenkomsten kunnen er in een koopcontract ontbindende voorwaarden staan, bijvoorbeeld:
“Financieringsvoorbehoud: de koopovereenkomst vervalt indien de koper er niet in slaagt om uiterlijk op [datum] financiering te verkrijgen.”

Wettelijke bedenktijd na woningkoop

Na ondertekening van de koopovereenkomst heeft de koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Dit is bedoeld om consumenten te beschermen tegen impulsieve beslissingen bij transacties met grote financiële gevolgen.

Belangrijke feiten:

De drie dagen beginnen de dag nadat de koper het ondertekende contract ontvangt.
Minstens twee van de drie dagen moeten werkdagen zijn (geen weekend of feestdagen).
Tijdens deze periode kan de koper de koop annuleren zonder reden of boete.

De verkoper heeft geen bedenktijd—na ondertekening is de verkoop voor hem bindend.

Deze regel staat in artikel 7:2 lid 2 BW en geldt alleen voor particulieren die een woning kopen voor eigen gebruik. [rijksoverheid.nl]

De belangrijkste verschillen tussen huur en koopovereenkomsten:

Aspect	Huurmarkt	Koopmarkt
Juridische basis	Wilsovereenstemming (Art. 6:217 BW)	Wilsovereenstemming + Schriftelijk contract (Art. 7:2 BW)
Contract vereist	Mondelinge afspraak is al bindend, moet wel schriftelijk vastgelegd worden	Moet schriftelijk zijn
Bindend moment	Bij overeenstemming over kernvoorwaarden	Bij ondertekening van het schriftelijke contract
Flexibiliteit	Hoog (mondeling, e-mail, WhatsApp volstaat)	Laag (formele documentatie vereist)
Risico op geschil	Hoger bij informele afspraken	Lager door formeel proces
Bedenktijd	Geen bedenktijd	3 dagen na ontvangst van het ondertekende contract
Ontbindende voorwaarden	Niet mogelijk voor huurder	Mogelijk voor koper, bijvoorbeeld financiering of bouwkundige staat

Conclusie

Wilsovereenstemming is een krachtig juridisch concept in het Nederlandse contractenrecht, vooral op de huurmarkt. Het biedt flexibiliteit, maar vereist ook voorzichtigheid. Huurders en verhuurders moeten zich ervan bewust zijn dat een eenvoudige uitwisseling van berichten kan leiden tot een bindende overeenkomst. Daarentegen vereist de koopmarkt formele documentatie, wat meer juridische zekerheid biedt.

Tip: Zorg er altijd voor dat elke aanvaarding van een huuraanbod duidelijk wordt vastgelegd.

Irene Bunt

All posts